Den Traum vom Eigenheim träumen viele Personen. Banken bedienen diesen Wunsch oftmals auch dann, wenn der Interessent über wenig oder kein Eigenkaptial verfügt, also keine Ersparnisse als finanzieller Grundstock einer Kreditfinanzierung vorhanden sind.
Nur für Gutverdiener mit sicherem Job
Natürlich versuchen die Banken ihr Risiko zu minimieren und bieten eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital daher in der Regel nur für Gutverdiener mit einem (vermeintlich) sicheren Arbeitsplatz an.
„Wer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, muss mit 0,3 Prozentpunkten und mehr Aufschlag rechnen. Wird über 100 Prozent finanziert, liegt der Risikoaufschlag für den Nebenkostenanteil noch einmal höher. Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt. Die Bank verlangt damit sozusagen eine Prämie für das Risiko.“ (Quelle: immobilienscout24.de)
In der Regel müssen etwa 40% des Haushaltseinkommens ausreichen, um die Kreditschuld zu tilgen und die anfallenden Zinsen zu bedienen. Darüber hinaus sollte auf eine ausreichend hohe Tilgung von mindestens 3% geachtet werden – nur so läßt sich der Nachteil des fehlenden Eigenkapitals gegebenenfalls im Laufe der aufholen.
Aber auch, wenn diese Kriterien gegeben sind, birgt die Vollfinanzierung einer Immobilie immense Risiken, auf deren Eintritt der Kreditnehmer oft auch keinen Einfluss hat.
Der Kredit ist durch die Immobilie nicht ausreichend besichert
Eines der wesentlichen Probleme einer Haus- oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist, dass der ausgereichte Kredit durch die Immobilie nicht vollständig besichert ist. Muss also das Haus in der ersten Hfte der Kreditlaufzeit verkauft werden, besteht ein hohes Risiko, dass der Kreditnehmer nicht alle Schulden aus dem Verkauf des Hauses bedienen kann. Hohe Restschulden sind oftmals die Folge.
Grund für die nicht ausreichende Besicherung der Kreditsumme sind die anfallenden Nebenkosten (Notar, Steuern etc.). Zudem bringt eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder bei hohem Verkaufsdruck oftmals einen Preis ein, der deutlich unterhalb des Verkehrswertes liegt.
Ebenfalls problematisch ist, dass je nach Lage und Markt mit der Zeit ein Wertverlust der Immobilie eintreten kann, der die Unterbesicherung weiter verschärft.
Fehlende Besicherung sorgt für hohe Zinsaufschläge
Banken kennen diese Risiken natürlich, was sich im verlangten Zins niederschlägt. Wer nur 20% Eigenkapital mitbringen kann, erhält in aller Regel deutlich attraktivere Zinskonditionen. Mit sinkenden Eigenkapital steigt der Zinssatz auf dem kompletten Kreditbetrag. Was zunächst nach einer sehr kleinen Prozentzahl aussieht, hat so erhebliche Mehrzahlungen zur Folge und führt zu einer sehr langsam steigenden Eigenkapitalquote.
Wer hingegen kein Eigenkapital mitbringen kann, muss mindestens 100% der Kaufsumme finanzieren lassen. Steht auch kein Kapital für die Erwerbsnebenkosten zur Verfügung, übersteigt die Kreditsumme schon von Anfang an den Kaufpreis um 10-15%.
Es lohnt sich also für den Interessenten Geldanlagen, deren Rendite nach Steuern niedriger ist als der Finanzierungszins hinzuzuziehen. Gleiches gilt für vorhandene, aber verzichtbare Vermögenswerte.
Zu beachten ist außerdem, dass derzeit ein sehr niedriges Zinsniveau vorherscht. Eine lange Zinsbindung ist daher derzeit vorteilhaft. Dennoch besteht ein erhebliches Risiko darin, dass bei Ablauf der Zinsbindungsfrist ein deutlich höherer Variabler Zins die geplante Finanzierung ins Wackeln bringt. Steigt der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung kann dies dazu führen, dass die Kreditrate die finanziellen Möglichkeiten übersteigt oder dazu, dass auch im Rentenalter noch hohe Kreditraten aufgebracht werden müssen.
Ausfallrisiko führt schnell in die Zwangsversteigerung
Scheidung, Arbeitslosigkeit und Krankheit kommen in den besten Familien vor – und sind die häufigsten Gründe dafür, dass Kreditraten für die vollfinanzierte Immobilie nicht mehr beglichen werden können.
Je nach dem, wie lange die Finanzierung bereits läuft, liegt wie beschrieben oftmals eine Unterbesicherung des Kredits vor. Ausbleibende Ratenzahlungen in Kombination mit einem bis an die Grenze des Zumutbaren und Zulässigen ausgereizten Finanzhaushalt des Kreditnehmers machen eine Umfinanzierung oft schwer möglich.
Die Folge von offenen Kreditraten ist in aller Regel früher oder später die Kündigung des Kredits und eine Zwangsversteigerung der Immobilie. Deckt der Versteigerungserlös dann nicht die offene Kreditsumme inkl Zinsen, bleibt der Kreditnehmer auf den Schulden sitzen, denn er haftet in aller Regel mit seinem Privatvermögen.
Wertverlust kann ohne zusätzliche Sicherheiten zur Kreditkündigung führen
Banken sind außerdem verpflichtet, die hinreichende Besicherung des Kredits regelmäßig zu prüfen. So kann ein Lage- oder Marktbedingter Wertverlust einer Immobilie dazu führen, dass die Bank weitere Sicherheiten verlangt. Auch dann, wenn der Kreditnehmer immer pünktlich seine Kreditraten zahlt. Wer nun bereits bei Start der Finanzierung kein Eigenkapital oder weitere Sicherheiten aufweisen konnte, wird hiermit in aller Regel auch während der Finanzierung Probleme haben. Große Ansparungen lassen sich unter der Last der Kreditraten meist sowieso nicht tätigen.
Damoklesschwert der Privatinsolvenz schwebt über dem Eigenheim
Das Risiko, durch den Traum vom Eigenheim in die Privatinsolvenz zu rutschen ist also real – auch dann wenn die ohnehin knappe Finanzierung aufgehen sollte und Scheidung, Arbeitslosigkeit oder Krankheit nicht zuschlagen und immer alle Kreditraten pünktlich bezahlt werden.
Wer eine Immobilie kauft sollte also immer über ausreichendes Eigenkapital verfügen und auch während der Finanzierungszeit noch ausreichend liquide Mittel und die Möglichkeit zur Bestellung weiterer Sicherheiten haben.