Nachricht zum Thema Finanzen vom 30.03.2017 um 20:20 Uhr

Realistische Baufinanzierung: Typische Fehler und wie sie vermieden werden

In Zeiten anhaltend historisch niedriger Hypothekenzinsen wie der jetzigen scheint der Gedanke allzu verlockend, die Gunst der Stunde zu nutzen. Der Wunsch, aus der Mietpreisschere auszubrechen und in eigene vier Wände zu investieren war nie so groß wie heute.

Gerade in Großstädten und Ballungsräumen macht das geplante Vorhaben angesichts explodierender Mietpreise mehr als Sinn.

Eine wirkungslose, weil unzureichend umgesetzte und gescheiterte Mietpreisbremse tut ihr Übriges und ist mitverantwortlich dafür, dass der Ruf nach bezahlbarem Eigentum immer lauter wird. Dagegen wird wegen staatlicher Ein- und Fehlgriffe die Latte für die Schaffung und Erwerb von Wohneigentum immer höher gelegt.

Daher gilt es im Vorfeld von Kreditnehmer wie Kreditgeber sorgsam abzuwägen, ob die Voraussetzungen überhaupt gegeben sind und ausreichen, um den Immobilienkredit überhaupt in Angriff nehmen zu können. Alles soll und muss auf den Prüfstand. Worauf ist aus beider Perspektive vor dem Hintergrund einer realistischen Baufinanzierung zu achten?

Eigenleistungen und Kreditsicherheiten einplanen

Wer bis an seine finanziellen Grenzen geht, hat oftmals kaum Spielraum für unerwartete oder auch zu erwartende Ereignisse. Viele unerfahrene Bauherrn glauben, mit Erbringung von Eigenleistungen etwa mangelndes Eigenkapital ausgleichen zu können. Mit Recht, denn Baufinanzierungen ohne jegliche Eigenkapitaleinbringung führt zu höheren Tilgungsbelastungen.

Viele übersehen jedoch dabei, dass Banken nur dann bessere Tilgungskonditionen einräumen, wenn ihr Finanzierungsrisiko geringer ausfällt. Daher sollte künftigen Bauherren grundsätzlich daran gelegen sein, so viel Eigenkapital wie möglich in eine Finanzierung miteinfließen zu lassen. Kreditgeber honorieren vor dem Hintergrund zwar kreditmindernde Eigenleistungen, legen aber hohe Maßstäbe an ihre Verifizierung an.

So muss über einen möglichen Eigenleistungseintrag gegenüber der Bank detailliert Rechenschaft werden. Eine Geltendmachung von Eigenleistungen setzt sorgfältige Planung voraus, die dokumentarische Pflichten umfassen. Der Kreditnehmer ist in der Bringschuld, wenn seine Eigenleistung die Funktion von Eigenkapitalersatz übernehmen soll, wie ratgeber-geld.de zutreffend bemerkt. Will der Betreffende, dass sie in den Kreditgesprächen mit der Bank als Eigenkapital akzeptiert werden, müssen sie nicht nur plausibel erscheinen, sondern in schriftlicher Form im Einzelnen nachvollziehbar ausgearbeitet sein.

Hinzu kommt, dass Kreditnehmer häufig eigene Leistungen überschätzen, wie www.bauzins.org mit Recht auf einen verbreiteten Finanzierungsfehler hinweist. So werden Arbeiten häufig noch ausgelagert, sodass es dann zwar niedrige Zinsen bei der Finanzierung gibt, allerdings die Kosten explodieren können.

Zusätzlich wird die Bank Sicherheiten als Kredit Voraussetzungen verlangen, um das Zahlungsausfallrisiko zu minimieren. Daher wird bei einer Immobilienfinanzierung branchenüblich auch gleichzeitig mit der Kreditvergabe die Bank im Grundbuch als Gläubiger eingetragen. Mit der Eintragung der Grundschuld auf die Immobilie verschafft sich das Kreditinstitut die sichere Option, im Falle eines Zahlungsausfalls die Immobilie zu verwerten und den Erlös zur Tilgung zu nutzen.

Dabei gibt der Beleihungswert oder die Beleihungsgrenze die maximale Kreditsicherheit an, welche die Immobilie bietet. Sie bemisst sich nach all jenen Faktoren, die für die Bank als belastbare Grundlage gelten:

  • Zustand der Bausubstanz
  • Ausstattung der Immobilie
  • Möglichkeiten der Verwertung durch Vermietung oder Verkauf.

Spielräume erhalten

Darüber hinaus räumen seriöse Banken künftigen Wohnraumbesitzern nur dann einen Kredit ein, wenn Eigenkapital vorhanden, was Betroffene bei Kreditanträgen häufig und gerne übersehen. Die Einschränkung geschieht zum Wohle beider Parteien: Zum einen will die Bank sicherstellen, dass der Schuldner seinen Kreditverpflichtungen auch künftig nachkommen kann und nicht von Schuldenbergen erdrückt wird. Zum anderen sichert sich der Kreditgeber selbst ab, indem das eigene Risiko mit umfangreichen Bonitätsprüfungen aufgefangen wird, und sich die Bank ausreichender Zahlungskraft des Schuldners rückversichert.

Dabei gehen Kreditinstitute gemeinhin bei Kreditvergabe von mindestens rund 20 Prozent der Gesamtkosten an Eigenmitteln aus. Dabei gilt: Je höher der Eigenkapital-Eintrag, desto großzügiger fällt eine Gewährung zinsverbilligter Sätze aus, da das aus Sicht der Kreditgeber zu tragende Risiko vermindert ist. Darüber hinaus birgt eine Finanzierung ganz ohne Eigenmittel für Durchschnittsverdiener ein viel zu hohes finanzielles Risiko, angesichts potentieller Unwägbarkeiten wie etwa

  • Krankheit
  • Berufsunfähigkeit
  • Scheidung

in eine Schuldenfalle zu geraten.

Bei der Kalkulation sollten Kreditnehmer auch daran denken, künftig als Eigenheimbesitzer selbst für die Instandhaltung von Wohnung oder Gebäude verantwortlich zu sein und ein entsprechendes finanzielles Polster bei der Kreditberechnung miteinkalkulieren. Daher muss gelten, nicht das komplette Kapital einschließlich Kredit in den Hausbau fließen zu lassen.

Sind Ein-und Ausgaben etwa anhand der monatlichen Kontoauszüge berechnet und steht fest, wie viel Geld jeden Monat gespart oder für einen Kredit ausgegeben werden kann, können kostenlose Kreditrechner zur Immobilienfinanzierung im Netz äußerst hilfreich sein.
Sie können binnen weniger Minuten ermitteln, welche Kreditsumme im Maximum zum Hauskauf eingesetzt oder als Darlehen aufgenommen werden kann.

Realistischer Kassensturz

Viele Kreditsuchende begehen den Fehler, die eigene finanzielle Situation schöner darzustellen als sie in Wirklichkeit ist. Selbsttäuschung kann fatale Folgen haben. Eine nüchterne, schonungslose Bilanzierung von Einnahmen und Ausgaben trägt zu einer realistischeren Selbsteinschätzung bei. Sie ist das A und O und Grundbedingung für jede Kreditvergabe.

Wer wissentlich falsche Angaben macht, tut sich mittelfristig keinen Gefallen und schadet sich selbst. Wer in der Vergangenheit schon nichts von seinem Einkommen hat sparen können, wird auch künftig nicht in der Lage sein, die monatlichen Ratenbeträge aufzubringen und sollte konsequent auf das Darlehen verzichten. Über eine Wahl längerer Laufzeiten kann zumindest die Höhe der Monatsraten justiert und an die jeweilige Situation angepasst werden.

Zwar scheinen auf den ersten Blick die voraussichtlichen, vom Bankberater errechneten Monatsraten für Baugeld durchaus in das eigene Budget zu passen. Dennoch ist es das Gebot der Stunde und ein Muss, vor Kreditantrag eine genaue Aufstellung der monatlichen Ausgaben und Einnahmen zu erstellen, da Bankberater angesichts der Verkaufsvorgaben ihres Arbeitgebers nicht immer ganz frei von Interessenkonflikten sind. Nur mit ehrlichen Bilanzen kann objektiv festgestellt werden, ob und wie viel Kredit sich Betroffene überhaupt leisten können.

Vor dem Hintergrund gilt die von Experten empfohlene Faustregel: Zuerst die aktuellen monatlichen Sparrücklagen zur jetzigen Kaltmiete addieren. Die sich ergebende Summe minus den monatlichen Ausgaben ergibt relativ zuverlässig den Betrag, der bei einer Finanzierung in die Waagschale geworfen werden kann.

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