Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – welche Ansprüche hat der Mieter?

Gerade in begehrten Wohnlagen ist es bereits seit geraumer Zeit zur Regel geworden, dass Vermieter von Mietinteressenten neben einer Selbstauskunft oder SCHUFA-Selbstauskunft die Vorlage einer so genannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erwarten.

Es handelt sich dabei um ein vom bisherigen Vermieter ausgestelltes Dokument, aus dem hervorgeht, dass der Mietinteressent im bisherigen Mietverhältnis seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nachgekommen ist, insbesondere, dass er regelmäßig die fälligen Mietzahlungen entrichtet hat und keine Mietschulden bestehen.

Haben Mieter einen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Zunächst einmal ist zu prüfen, ob der Mietvertrag Regelungen zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung enthält. In den meisten Mietverträgen kommt eine solche Regelung jedoch nicht vor. Die Frage, ob ein Mieter bei Fehlen einer mietvertraglichen Regelung gegen den (bisherigen) Vermieter einen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat, war in der Rechtsprechung geraume Zeit umstritten und wurde erst im Jahr 2009 vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 30.09.2009, Az.: VIII ZR 238/08) abschließend geklärt. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs haben Mieter gegenüber dem bisherigen Vermieter keinen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung unabhängig davon, ob für die Anmietung einer neuen Wohnung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung benötigt wird.

Was kann man tun, wenn der Vermieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen will?

Wie bereits beschrieben, haben Mieter keine Möglichkeit, den bisherigen Vermieter zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu zwingen. Was sie jedoch verlangen können, ist jedoch eine Quittung über die geleisteten Mietzahlungen (§ 368 BGB). In Zusammenhang mit dem Mitvertrag der bisherigen Wohnung lässt sich so belegen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag regelmäßig und in vollem Umfang nachgekommen ist.

Letztendlich besteht also nur die Möglichkeit dem neuen Vermieter mitzuteilen, dass der bisherige Vermieter die Mietschuldenfreiheit nicht bescheinigen möchte, man diese aber gerne wie beschrieben nachweisen kann. Seriöse Vermieter werden sich in der Regel auf einen solchen Vorschlag einlassen, da sie wissen (sollten), dass der Mietinteressent die verlangte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung unverschuldet nicht vorlegen kann.

Was kann man tun, wenn der neue Vermieter wegen einer fehlenden Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keinen Mietvertrag abschließen möchte?

Jeder Vermieter kann grundsätzlich frei wählen, wem er eine Wohnung vermieten möchte. Er kann dabei dem Mietinteressenten auch Pflichten auferlegen, auf deren Erfüllung der Mietinteressent keinen Einfluss hat. Insofern bleibt dem Interessenten keine andere Möglichkeit, als sich nach einer anderen Wohnung umzusehen, wenn der Vermieter trotz der aufgezeigten alternativen Nachweise auf einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beharrt.

Wenn tatsächlich Mietschulden bestehen, kann das Jobcenter oder Sozialamt helfen, wenn durch eine Übernahme der Mietschulden eine drohende Wohnungslosigkeit abgewendet werden kann.

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